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BMF Amtliches Handbuch Bewertung/Grundsteuer
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  • Ausgabe 2022/2025
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GrStH 2022/2025
  • Inhaltsübersicht
  • Vorwort
  • Abkürzungsverzeichnis
  • A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
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    A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
    • Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
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      Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
      • Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
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        Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
        • A. Allgemeines
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          A. Allgemeines
          • § 218 Vermögensarten
          • § 219 Feststellung von Grundsteuerwerten
          • § 220 Ermittlung der Grundsteuerwerte
          • § 221 Hauptfeststellung
          • § 222 Fortschreibungen
          • § 223 Nachfeststellung
          • § 224 Aufhebung des Grundsteuerwerts
          • § 225 Änderung von Feststellungsbescheiden
          • § 226 Nachholung einer Feststellung
          • § 227 Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen
          • § 228 Erklärungs- und Anzeigepflicht
          • § 229 Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen
          • § 230 Abrundung
          • § 231 Abgrenzung von in- und ausländischem Vermögen
        • B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
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          B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 232 Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
            • § 233 Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen in Sonderfällen
            • § 234 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
            • § 235 Feststellungszeitpunkt
            • § 236 Bewertungsgrundsätze
            • § 237 Bewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 238 Zuschläge zum Reinertrag
            • § 239 Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 240 Kleingartenland und Dauerkleingartenland
          • II. Besondere Vorschriften
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            II. Besondere Vorschriften
            • a) Landwirtschaftliche Nutzung
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              a) Landwirtschaftliche Nutzung
              • § 241 Tierbestände
            • b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
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              b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
              • § 242 Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
        • C. Grundvermögen
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          C. Grundvermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 243 Begriff des Grundvermögens
            • § 244 Grundstück
            • § 245 Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz
          • II. Unbebaute Grundstücke
            MenueSchliessen Zurueck
            II. Unbebaute Grundstücke
            • § 246 Begriff der unbebauten Grundstücke
            • § 247 Bewertung der unbebauten Grundstücke
          • III. Bebaute Grundstücke
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            III. Bebaute Grundstücke
            • § 248 Begriff der bebauten Grundstücke
            • § 249 Grundstücksarten; Abgrenzung
            • § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke
            • § 251 Mindestwert
            • § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren
            • § 253 Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags; Restnutzungsdauer
            • § 254 Rohertrag des Grundstücks
            • § 255 Bewirtschaftungskosten
            • § 256 Liegenschaftszinssätze
            • § 257 Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts
            • § 258 Bewertung im Sachwertverfahren
            • § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts
            • § 260 Wertzahlen
          • IV. Sonderfälle
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            IV. Sonderfälle
            • §  261 Erbbaurecht; Begriff des Erbbaurechts
            • § 262 Gebäude auf fremdem Grund und Boden
          • V. Ermächtigungen
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            V. Ermächtigungen
            • §  263 Ermächtigungen
      • Dritter Teil – Schlussbestimmungen
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        Dritter Teil – Schlussbestimmungen
        • § 264 Bekanntmachung
        • § 265 Anwendungsvorschriften
        • § 266 Erstmalige Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils; Allgemeines
      • Anlagen
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        Anlagen
        • Anlage 27 (zu § 237 Absatz 2) Landwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 28 (zu § 237 Absatz 3) Forstwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 29 (zu § 237 Absatz 4) Weinbauliche Nutzung
        • Anlage 30 (zu § 237 Absatz 5) Gärtnerische Nutzung
        • Anlage 31 (zu § 237 Absatz 6 und 7) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sowie Abbauland, Geringstland und Unland
        • Anlage 32 (zu § 237 Absatz 8) Nutzungsart Hofstelle
        • Anlage 33 (zu § 238 Absatz 2) Weitere den Ertragswert erhöhende Umstände
        • Anlage 34 (zu § 241 Absatz 5) Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten (VE) nach dem Futterbedarf
        • Anlage 35 (zu § 241 Absatz 5) Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit
        • Anlage 36 (zu den §§ 251 und 257 Absatz 1) Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern
        • Anlage 37 (zu § 253 Absatz 2) Vervielfältiger
        • Anlage 38 (zu § 253 Absatz 2 und § 259 Absatz 4) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
        • Anlage 39 (zu § 254) Ermittlung des Rohertrags
        • Anlage 40 (zu § 255) Bewirtschaftungskosten
        • Anlage 41 (zu § 257 Absatz 2) Abzinsungsfaktoren
        • Anlage 42 (zu § 259 Absatz 1) Normalherstellungskosten
        • Anlage 43 (zu § 260) Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8
    • Grundsteuergesetz
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      Grundsteuergesetz
      • Abschnitt I Steuerpflicht
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        Abschnitt I Steuerpflicht
        • § 1 Heberecht
        • § 2 Steuergegenstand
        • § 3 Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger
        • § 4 Sonstige Steuerbefreiungen
        • § 5 Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz
        • § 6 Land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundbesitz
        • § 7 Unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
        • § 8 Teilweise Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
        • § 9 Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer, Entstehung der Steuer
        • § 10 Steuerschuldner
        • § 11 Persönliche Haftung
        • § 12 Dingliche Haftung
      • Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
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        Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
        • § 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag
        • § 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
        • § 15 Steuermesszahl für Grundstücke
        • § 16 Hauptveranlagung
        • § 17 Neuveranlagung
        • § 18 Nachveranlagung
        • § 19 Anzeigepflicht
        • § 20 Aufhebung des Grundsteuermessbetrags
        • § 21 Änderung von Steuermessbescheiden
        • § 22 Zerlegung des Steuermessbetrags
        • § 23 Zerlegungsstichtag
        • § 24 Ersatz der Zerlegung durch Steuerausgleich
      • Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
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        Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
        • § 25 Festsetzung des Hebesatzes
        • § 26 Koppelungsvorschriften und Höchsthebesätze
        • § 27 Festsetzung der Grundsteuer
        • § 28 Fälligkeit
        • § 29 Vorauszahlungen
        • § 30 Abrechnung über die Vorauszahlungen
        • § 31 Nachentrichtung der Steuer
      • Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
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        Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
        • § 32 Erlass der Grundsteuer
        • § 33 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft
        • § 34 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken
        • § 35 Erlassverfahren
      • Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
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        Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
        • § 36 Sondervorschriften für die Hauptveranlagung 2025
        • § 37 Anwendung des Gesetzes
        • § 38 Bekanntmachung
  • B. Anhänge
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    B. Anhänge
    • Anhang 1 Wohnflächenverordnung
    • Anhang 2 Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts/Vordrucke und Ausfüllanleitungen
  • C. Stichwortverzeichnis

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  1. GrStH 2022/2025
  2. A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse LiSeparator
  3. Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug – LiSeparator
  4. Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 LiSeparator
  5. C. Grundvermögen LiSeparator
  6. II. Unbebaute Grundstücke LiSeparator
  7. § 247 Bewertung der unbebauten Grundstücke

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  • § 246
  • § 247

§ 247 Be­wer­tung der un­be­bau­ten Grund­stücke

S 3262

11Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs). 2Soweit in den §§ 243 bis 262 sowie in den Anlagen 36 bis 43 nichts anderes bestimmt ist, werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher

  1. Entwicklungszustände und
  2. Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen

nicht berücksichtigt.

2Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln.

3Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

AkkordeonAuszeichnungAnwendungserlass

A 247.1
Bewertung der unbebauten Grundstücke; Allgemeines

Aufklappen Zuklappen
A 247.1

11Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ergibt sich regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). 2Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Außenanlagen abgegolten sind. 3Bei der Wertermittlung ist der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss auf den jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt wurde. 4Dieser Wert gilt für den gesamten Hauptfeststellungszeitraum.

21Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. 2Der Bodenrichtwert ist auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück) bezogen. 3In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB).

AkkordeonAuszeichnungAnwendungserlass

A 247.2
Ansatz der Bodenrichtwerte

Aufklappen Zuklappen
A 247.2

11Anzusetzen ist regelmäßig der auf das Bodenrichtwertgrundstück bezogene Bodenrichtwert. 2Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen nicht berücksichtigt.

2Als Entwicklungszustände kommen in Betracht:

  1. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (vgl. §§ 232 bis 242 BewG),
  2. Bauerwartungsland,
  3. Rohbauland und
  4. baureifes Land.

31Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. 2Ist damit zu rechnen, dass die Flächen innerhalb eines Zeitraums von sieben Jahren anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gemäß § 233 Absatz 2 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig als Bauerwartungsland angesetzt.

41Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 2Im Regelfall handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. 3Eine Unterscheidung zwischen Bruttorohbauland, welches die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets einschließt, und Nettorohbauland, welches diese Flächen nicht umfasst, wird für die Ermittlung des Grundsteuerwerts nicht vorgenommen.

51Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. 2Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte regelmäßig für baureifes Land.

61Der Entwicklungszustand des Bodenrichtwertgrundstücks ist für das zu bewertende Grundstück regelmäßig zu übernehmen. 2Weicht der Entwicklungszustand des Bodenrichtwertgrundstücks vom zu bewertenden Grundstück ab, sind die Abweichungen durch pauschalierte Ab- und Zuschläge zu berücksichtigen (siehe A 247.3).

71Die Art der baulichen Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks ist für das zu bewertende Grundstück regelmäßig zu übernehmen.

Beispiel:

Ein Grundstück mit einem Lebensmittelmarkt liegt in einer Bodenrichtwertzone von Grundstücken mit Einfamilienhäusern. Das Grundstück wird mit dem vorhandenen Bodenrichtwert angesetzt.

2Bei sich überlagernden Bodenrichtwertzonen ist der Bodenrichtwert für dasjenige Bodenrichtwertgrundstück heranzuziehen, dessen Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

Beispiel 1:

Für eine Bodenrichtwertzone liegen zwei unterschiedliche Bodenrichtwerte für „Wohnen“ – einmal für „mehrgeschossig“, einmal für „ein-/zweigeschossig“ – vor. Für ein zweigeschossiges Einfamilienhaus ist der Bodenrichtwert für „Wohnen, ein-/zweigeschossig“ zugrunde zu legen.

Beispiel 2:

Für eine Bodenrichtwertzone liegen unterschiedliche Bodenrichtwerte für „Geschäftshäuser“ und „Mehrfamilienhäuser“ vor. Für ein Einfamilienhaus ist der Bodenrichtwert für „Mehrfamilienhäuser“ zugrunde zu legen, da diese Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

8Besondere Merkmale des einzelnen zu bewertenden Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub-, Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.

AkkordeonAuszeichnungAnwendungserlass

A 247.3
Ansatz des Bodenwerts nach § 247 Absatz 3 BewG

Aufklappen Zuklappen
A 247.3

11Hat der Gutachterausschuss, gleich aus welchen Gründen, keinen Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermittelt, ist der Bodenwert pro Quadratmeter aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten. 2Hat der Gutachterausschuss für ein Grundstück im Entwicklungszustand Bauerwartungsland oder Rohbauland keinen Bodenrichtwert ermittelt, gelten folgende Wertansätze:

  1. Bauerwartungsland 25 Prozent und
  2. Rohbauland 50 Prozent

des Bodenrichtwerts für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland. 3Durch Multiplikation von Grundstücksfläche und abgeleitetem Bodenwert pro Quadratmeter ergibt sich der Wert des unbebauten Grundstücks.

21Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Grundsteuerwerten während des Hauptfeststellungszeitraums sind die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt und die tatsächlichen Verhältnisse im Feststellungszeitpunkt zugrunde zu legen (siehe A 227). 2Ändert sich der Entwicklungszustand der Grundstücke in der Bodenrichtwertzone im Hauptfeststellungszeitraum (z. B. infolge der Erschließung eines Neubaugebiets: Bauerwartungsland im Hauptfeststellungszeitpunkt in baureifes Land im Feststellungszeitpunkt), sind die Gutachterausschüsse verpflichtet, bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung zu ermitteln (§ 196 Absatz 2 Satz 1 BauGB). 3Das Finanzamt kann nach § 196 Absatz 2 Satz 2 BauGB auf eine entsprechende Ermittlung verzichten, wenn eine sachgerechte Wertableitung, insbesondere durch vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellte Indexreihen, gewährleistet bleibt. 4Bei einer solchen Wertableitung handelt es sich um einen Anwendungsfall des § 247 Absatz 3 BewG.

31Für den bebauten Außenbereich (§ 35 BauGB) sind vom Gutachterausschuss separate Bodenrichtwerte zu ermitteln. 2Ein ggf. vorhandener Bodenrichtwert für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist für die Flächen, die der Bebauung zuzuordnen sind, bei einer Bewertung von Grundstücken im Grundvermögen nicht anzusetzen. 3Liegen keine solchen Bodenrichtwerte für den bebauten Außenbereich vor, kann auf vom Gutachterausschuss, vom Oberen Gutachterausschuss oder von der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse zur Verfügung gestellte Umrechnungskoeffizienten in Bezug auf den Bodenrichtwert vergleichbarer baureifer Grundstücke benachbarter Baugebiete zurückgegriffen werden. 4Bei einer solchen Wertableitung handelt es sich um einen Anwendungsfall des § 247 Absatz 3 BewG.

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